Короли российской недвижимости — 2023 (рейтинг Forbes). Forbes публикует новый рейтинг крупнейших рантье России. По итогам 2022 года состояние игроков рынка коммерческой недвижимости можно сравнить с ощущениями человека, который упал с большой высоты и ощупывает себя, пытаясь оценить повреждения
«Пессимистические, а то и панические прогнозы, которыми рынок оперировал в начале года, не оправдались», — говорит управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский.
Что произошло на рынке в год «спецоперации»* на Украине? С него начали уходить западные компании: и арендаторы (IKEA, Inditex, Uniqlo), и владельцы коммерческой недвижимости (Raven Property Group, PPF Real Estate, инвестбанки Morgan Stanley и Goldman Sachs). Год оказался рекордным по объему инвестиций. «Объем инвестиционных сделок составил $6 млрд, из них $3 млрд — на приобретение земельных участков для дальнейшего девелопмента и $3 млрд — на приобретение активов, понятно, что последнее включало продажу тех объектов, из которых уходили западные инвесторы», — комментирует Казанский.
Из трех новичков рейтинга два, Central Properties и Prestino Investments, выкупали в 2022 году активы, принадлежавшие иностранцам.
Закрытие магазинов западных брендов привело к снижению выручки владельцев торговых центров. Группа «Регионы» семьи Муцоевых вынуждена была передать кредиторам несколько своих объектов. «А у нас все нормально. Иностранцы закрываются, покупатели переходят к нам», — сказал Forbes владелец торговых центров с преимущественно российскими арендаторами.
«Торговая недвижимость, скорее всего, пойдет по пути переформатирования с упором на форматы дисконтов», — говорит партнер, руководитель департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Константин Лебедев.
Вакантность в офисных центрах выросла до рекордных 13%. По оценке Николая Казанского, арендных сделок на рынке офисов и складов было на 30–40% меньше, чем в 2021 году. Управляющий партнер NF Group Алексей Новиков считает, что складской рынок продолжит развиваться и на него может выйти больше непрофильных игроков, в первую очередь девелоперы жилой недвижимости.
Россиянам стало гораздо сложнее ездить в отпуск за границу. Все участники рейтинга рантье, у которых есть гостиничные сети в регионах отдыха, показали существенный рост.
«2023 год будет характеризоваться сохраняющимся на бизнес давлением, высокими рисками в части ухудшения условий кредитования, — прогнозирует генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов. — Наиболее активными будут институциональные инвесторы из финансового, производственного и энергетического/добывающего секторов. В связи с ограничениями по трансграничным переводам большая часть инвесторов будет смещать фокус на внутренние проекты».
Как мы считали
Ведущие консалтинговые компании рынка недвижимости проанализировали списки объектов, принадлежащих участникам рейтинга рантье, и дали оценки арендного дохода. В работе над рейтингом нам, как и все последние годы, помогали компании «Технологии доверия», Nikoliers, IBC Real Estate, NF Group, Commonwealth Partnership. Кроме того, мы пользовались данными самих компаний-участников, а также открытыми источниками и базой «СПАРК-Интерфакс». В рейтинге приведен арендный доход, который могла бы принести коммерческая недвижимость, принадлежащая компании. Площади, которые используются для нужд самой компании, не учитываются. Рублевые доходы пересчитывались в доллары по курсу 68,49. Если один и тот же человек владеет долями в разных компаниях рейтинга, он указывается в числе владельцев каждой из них.
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.
1. Киевская площадь
Крупнейшие объекты: «Фудсити» (930 000 кв. м), «Европейский» (180 000 кв. м)
Торговая недвижимость, кв. м: 2 154 000
Офисная недвижимость, кв. м: 148 000
Складская недвижимость, кв. м: 348 000
Гостиничные номера: 1550
Объект: в 2022 году компания открыла новый гастроквартал «Депо. Три вокзала» арендуемой площадью 13 500 кв. м. На территории бывшего троллейбусного парка расположились не только заведения общепита, но и сцена, с которой читают публичные лекции, офисы и магазины.
Технопарк: в июне 2022 года стало известно, что на территории рынка «Садовод» должен появиться технопарк площадью 334 000 кв. м. Объект строится. Планируется, что здесь будут производить медицинские материалы и бытовую технику.
2. Ташир
Крупнейшие объекты: «РИО» на Дмитровском шоссе (220 000 кв. м), МФК Kvartal West (140 000 кв. м), Novotel Moscow City (360 номеров)
Торговая недвижимость, кв. м: 1 105 000
Офисная недвижимость, кв. м: 82 000
Складская недвижимость, кв. м: 48 000
Гостиничные номера: 892
Цифра: выручка по итогам 2022 года составила 205 млрд рублей, то есть выросла на 5%. Группа занимается жилой и коммерческой недвижимостью, строительством, имеет собственные розничные сети.
Бренд: 16 торговых центров «РИО» работают в 13 городах России и в Ереване.
Другой бизнес: «Таширу» принадлежит компания «Энергетические сети Армении», которая занимается поставкой электроэнергии. В 2022 году ее чистая прибыль составила почти $65 млн.
3. Сафмар
Крупнейшие объекты:
отель Moscow Marriott Grand (387 номеров), ТЦ «Калейдоскоп» (115 700 кв. м), торговая недвижимость, кв. м 290 000
Офисная недвижимость, кв. м: 570 000
Складская недвижимость, кв. м: 1 436 000
Гостиничные номера: 2470
Отрасль: принадлежащая группе «Сафмар» компания MLP — один из крупнейших владельцев логистических центров в России.
Награда: специальная военная операция не помешала проведению в апреле 2022 года церемонии вручения наград премии CRE Moscow Awards. Торговый центр «Смоленский пассаж 2» стал лучшим многофункциональным комплексом.
Альтернатива: крупный бизнес-центр «Стратос» площадью 82 000 кв. м в «Сколково» не функционирует как офис, но сдается под съемки рекламных роликов, фильмов и сериалов.
4. Gleden Invest Group
Крупнейшие объекты: деловой квартал «Красная роза» (137 000 кв. м), «Даниловская мануфактура» (110 500 кв. м)
Торговая недвижимость, кв. м: 9500
Офисная недвижимость, кв. м: 620 000
Складская недвижимость, кв. м: 46 000
Гостиничные номера: 10 750*
Портфель: портфель проектов компании в 2022-м достиг 950 000 кв. м.
Рекорд: за год выручка Azimut Hotels увеличилась на 35% и составила почти 19 млрд рублей. За год номерной фонд прибавил 10%, было открыто девять новых отелей в Хабаровске, Тобольске, Каспийске, Ульяновске, Москве, Екатеринбурге и Туле.
Проект: в поселке Шерегеш Кемеровской области Gleden Invest построит горнолыжный курорт стоимостью 10 млрд рублей. Ввод в эксплуатацию первых объектов намечен на 2025–2026 годы.
* Не включая отели за рубежом.
5. Riverstretch Trading & Investments
Крупнейшие объекты: бизнес-центры Nordstar Tower (135 000 кв. м), «Белая площадь» (110 600 кв. м), «Вивальди плаза» (100 600 кв. м)
Торговая недвижимость, кв. м: 42 000
Офисная недвижимость, кв. м: 587 000
История: Ващенко и Михайлов — выходцы из инвестгруппы «Регион», в 2014-м решившие заняться своим бизнесом. В 2017–2018 годах они за долги получили от основателя «Донстроя» Максима Блажко БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а от экс-миллиардера Бориса Минца — O1 Properties, управляющую 11 бизнес-центрами.
Клиент: в БЦ «Белая площадь» располагался офис PwC, с 2022 года ее российское отделение переименовано в «Технологии доверия». В начале 2023 года компания решила переехать в гибкий офис Multispace Dinamo в «ВТБ Арена парке».
6. Enka
Крупнейшие объекты: «Башня на Набережной» в Москва-Сити (266 500 кв. м), «Москва Красные Холмы» (156 000 кв. м)
Торговая недвижимость, кв. м: 365 000
Офисная недвижимость, кв. м: 388 000
Гостиничные номера: 235
За год: Enka завершила реконструкцию бывшего здания Минэкономразвития на Овчинниковской набережной и открыла там бизнес-центр класса А OVC (28 000 кв. м).
Проект: к сети гибких офисов Flexity в БЦ «Павелецкая Плаза» и бывшем здании Минэкономразвития компания добавила площадки в бизнес-центрах Mosenka Park Towers у станции метро «Таганская», «Садовая Плаза» на Долгоруковской улице и Riverside Towers у Павелецкого вокзала и в Доме Чаплыгина на одноименной улице. Портфель проектов увеличился до 35 022 кв. м (4665 рабочих мест).
7. Ingka Centres
Крупнейшие объекты: «Мега Белая Дача» (303 000 кв. м), «Мега Химки» (211 000 кв. м), «Мега Теплый Стан» (181 000 кв. м)
Торговая недвижимость, кв. м: 1 793 400
Офисная недвижимость, кв. м: 42 000
Бизнес: входит в Ingka Group (владелец IKEA) и управляет 45 торговыми центрами в 15 странах (около 4 млн кв. м). В России у нее 14 центров под брендом «Мега».
За год: Ingka Group уволила в России около 10 000 человек, оставив около 2000 сотрудников. Компания закрыла розничные магазины и выставила на продажу мебельные фабрики, но продолжила развивать торговые центры.
Происшествие: 9 декабря во время пожара в гипермаркете OBI, входящем в ТЦ «Мега Химки», погиб один из охранников.
8. Crocus Group
Крупнейшие объекты: «Крокус Экспо» (1 040 000 кв. м), ТРК Vegas на Каширском шоссе (480 000 кв. м)
Торговая недвижимость, кв. м: 854 717
Выставочно-концертная недвижимость, кв. м: 718 000
Складская недвижимость, кв. м: 11 700
Гостиничные номера: 235
За год: Crocus Group ввела в эксплуатацию торгово-сервисный комплекс премиум-класса Estate Mall на Новой Риге, который собирались запустить еще в 2021 году. В октябре 2022-го там открылся филиал Даниловского рынка, несколько ресторанов и премиальный клуб Crocus Fitness. Заполнение площадей продолжалось.
Проблемы: первый вице-президент группы Эмин Агаларов говорил, что к середине года ТЦ группы потеряли около трети иностранных якорных арендаторов (их доля — до 40% площадей) и она стала запускать свою бюджетную сеть фитнес-клубов «Жара fit».
9. ГК "Адамант"
Крупнейшие объекты: ТРК «Заневский каскад» (117 630 кв. м), ТРК «Меркурий» (97 130 кв. м), ТРК «Континент на Бухарестской» (86 300 кв. м)
Торговая недвижимость, кв. м: 674 548
Офисная недвижимость, кв. м: 171 830
Складская недвижимость, кв. м: 265 328
Гостиничные номера: 834
Арест: бывшего акционера «Адаманта» Бориса Берсона, которому принадлежало 13% долей компании, суд объявил в розыск и заочно арестовал по обвинению в разрушении особняка XVIII века. Ущерб от бездействия бизнесмена, владевшего зданием, следствие оценило в 39 млн рублей.
Проект: в декабре 2022 года в историческом здании Варшавского вокзала на месте дисконт-центра «Варшавский экспресс» открылся фудмолл Vokzal 1853 общей площадью 34 000 кв. м. Фудкорт вместимостью до 90 корнеров считается крупнейшей в Европе площадкой такого типа.
10. Комплексные инвестиции
Крупнейшие объекты: Four Seasons (180 номеров), БЦ IQ-Park (210 000 кв. м), ТРЦ «Филион» (128 000 кв. м)
Торговая недвижимость, кв. м: 172 200
Офисная недвижимость, кв. м: 1 187 459
Гостиничные номера: 180
Суд: весной 2021-го начался процесс над Алексеем Хотиным по обвинению в растрате 23,6 млрд рублей из принадлежавшего ему до 2017 года банка «Югра». Генпрокуратура обвиняет компании нефтяной группы «Русь-Ойл» Хотина в неуплате налогов на 169,4 млрд рублей и хочет взыскать акции этих компаний в пользу государства.
Конфликт: почти вся недвижимость Хотиных заложена в банках, которым Алексей Хотин должен около $3 млрд. С компаниями Хотина судятся Альфа-банк, Россельхозбанк, ВЭБ.РФ и «Югра» под управлением Агентства по страхованию вкладов.
Подписаться