Как будущий президент США подтасовывал финансовую отчетность Trump Organization ради кредитов и рейтинга Forbes

Дутый Трамп. Штат Нью-Йорк предъявил Дональду Трампу и его компании иск за участие в финансовом мошенничестве. У Forbes USA есть документы и запись, в которой Трамп говорит о здании по адресу Уолл-стрит, 40 — первом объекте, который был упомянут в ходе пресс-конференции генерального прокурора: похоже, эти материалы подтверждают заявления штата

В сердце финансового района Нью-Йорка стоит башня с известняковым цоколем и медной верхушкой, которая со временем позеленела подобно Статуе Свободы. Арендаторы на верхнем этаже могут увидеть «Леди Свободу» и остальную Нью-Йоркскую бухту. У входа на первом этаже, в нескольких шагах от другого легендарного американского здания — Нью-Йоркской фондовой биржи, посетителей встречают большие золотые буквы, которые складываются в надпись THE TRUMP BUILDING («Здание Трампа»).

Это внушительное строение, и большинство арендодателей посчитали бы, что оно говорит само за себя. Но Трамп не таков. С тех пор, как в 1995 году миллиардер приобрел долгосрочное право аренды объекта, он хвастался зданием, уверяя, что оно больше, выше и дороже, чем есть на самом деле. 11 сентября 2001 года, в день, когда в результате теракта здание на Уолл-стрит, 40 стало второй по высоте башней в Нижнем Манхэттене, Трамп скандально прославился тем, что заявил на телевидении: «Теперь оно самое высокое». На протяжении многих лет Trump Organization предоставляла общественности, СМИ и кредиторам фирмы массу ложной информации. Теперь здание оказалось в центре иска со стороны прокурора штата Нью-Йорк, Летиции Джеймс, которая обвиняет Трампа и его компанию в том, что они занимались финансовым мошенничеством, потому что лгали о стоимости активов Trump Organization, чтобы сделать фирму более привлекательной.

В прошлом году, в рамках прокурорского расследования, Дональд Трамп получил требование предоставить восемь комплектов документов. Большая часть из них — это документы, в которых возможно обнаружить какое-то мошенничество и то, что кто-то, возможно, подделывает финансовые сведения: бухгалтерская отчетность, долговые документы, страховые полисы и так далее. Однако законодательство штата Нью-Йорк о мошенничестве предписывает, что сторона обвинения должна доказать умысел. Похоже, что один из комплектов документов — «все документы и переписка с журналом Forbes» — должен послужить именно этой цели.

Десятилетиями Трамп и его приспешники врали Forbes USA о состоянии его финансов, о чем мы, как и полагается, сообщали в ежегодном рейтинге 400 богатейших американцев по версии Forbes. В дебютном выпуске 1982 года магнат фигурировал вместе со своим отцом, и их совокупное состояние оценивалось в $200 млн — но даже тогда он настаивал на более высокой оценке. «Дональд утверждает, что его состояние равно $500 млн», — писали тогда мы. К 2000 годам заявления стали смелее: «В мире Дональда ему принадлежит более $5 млрд, а здесь, на Земле, значительно меньше». В прошлом году два журналиста Forbes USA получили повестки от прокурора округа Манхэттен и должны были давать показания перед присяжными, чтобы подтвердить информацию, содержавшуюся в двух статьях о махинациях Трампа.

Неожиданно ложь бывшего президента приобрела больший вес. Теперь это потенциальные улики в многочисленных расследованиях (по гражданскому делу, которое ведет генеральный прокурор штата, и уголовному делу, которое ведет прокурор округа Манхэттен), которые могут стоить Трампу миллионов долларов и шанса еще раз оказаться в Белом доме. Он отрицает все обвинения и называет расследование генерального прокурора «мстительной и эгоистичной попыткой что-то выудить». Тем временем, юристы Трампа прикладывают все усилия, чтобы не допустить органы власти к документам. Тем не менее, офис Летиции Джеймс собрал огромный архив материалов и предоставил суду сотни документов. Но у властей все еще нет полной картины — отчасти, потому что Дональд Трамп живет так, словно пытается избежать письменных улик: ни смс, ни электронных писем. Однако у Forbes есть материалы, которых нет у стороны обвинения, в том числе записи интервью за много лет и аудиозапись 2015 года, которая помещает Трампа в эпицентр предполагаемого обмана.

Уолл-стрит, 40 всегда привлекало красочных персонажей. В 1799 году в здании, которое раньше находилось на том же месте, работал Bank of the Manhattan Co. Аарона Берра — это было за пять лет до того, как Берр убил Александра Гамильтона. В 1980-х годах Фердинанд Маркос, бывший президент Филиппин, тайно приобрел долю в здании. В 1995 году, к появлению Дональда Трампа, здание практически опустело. Он подписал договор аренды на 64 года, причем здание находится на земле, которую давно контролирует немецкое семейство судовых брокеров (Хиннеберги). По словам Трампа, он заплатил всего $1,3 млн. Позднее он инвестировал в этот объект средства других людей.

В 1998 году Deutsche Bank предоставил Трампу $125 млн на ремонт здания, решив проигнорировать скандал в Атлантик-Сити, штат Нью-Джерси, где три из его казино уже подали заявления о банкротстве, и сконцентрировались на возможной прибыли в Нижнем Манхэттене. «Я посмотрел на финансовые показатели, и вопрос был решен, — говорит Майк Оффит, который помог предоставить заем и заложил фундамент для многолетних отношений Трампа с Deutsche Bank. — Ну то есть ему было нужно $125 млн. Я сказал: «Не может быть, чтобы это здание стоило меньше $200 млн, когда он с ним закончит».

Разумеется. Трамп облицевал лобби мрамором, установил скоростные лифты и понизил арендную плату. К 2000 году здание было занято на 96%, причем ключевым арендатором была American Express. Дела шли так хорошо, что в 2008 году источник показал репортеру Forbes предложение о покупке здания за $525 млн. Трампу стоило согласиться. Вскоре мировая экономика обрушилась, и арендаторы спешно покинули Уолл-стрит, 40, оставив более трети объекта пустовать.

Как сообщается, в августе 2009 году Capital One, тогдашний кредитор здания, выразил сомнения по поводу денежных потоков. Нетрудно догадаться почему. Банк предоставил кредит на $160 млн. Если предположить, что Трамп платил 5,7% (позднее он заявлял, что ставка по кредиту была именно такой) с этой суммы, тогда теоретически в 2009 году он должен был выплатить $9 млн. Тем не менее, налоговая отчетность показывает, что в том году здание принесло всего $8 млн прибыли. По словам генерального прокурора, Capital One встретился с Трампом, а Cushman & Wakefield оценили актив и решили, что по состоянию на 1 августа 2010 года он стоил $200 млн.

В бухгалтерской отчетности 2011 года Трамп указал свое число. «Текущая оценка в $524,7 млн основывается на успешных переговорах по поводу изменения условий аренды и оценке, сделанной господином Трампом совместно с его партнерами и внешними экспертами», — говорится в документе, предоставленном в суд. Чтобы обосновать такую высокую оценку, Trump Organization смотрела в светлое будущее и использовала прогнозируемый доход вместо реального, завышая прибыль от менее чем $10 млн до $26 млн.

Похоже, что попытки обмануть банки и Forbes были предприняты последовательно. «Трамп завышал размер своего состояния на миллиарды и пытался обосновать это с помощью СМИ, включая Forbes и другие финансовые издания, — говорит Майкл Коэн, бывший юрист Трампа, который участвовал в этом мошенничестве, а позднее выступил против своего бывшего начальника. — В сущности, любая публикация в прессе или упоминание ложной оценки были бы прикреплены к его искаженной финансовой отчетности как доказательство ее подлинности».

Forbes проанализировал собственные архивы, чтобы выяснить, как далеко была готова зайти Trump Organization. В 2013 году журналист Forbes отметил, что видел доказательства того, что Trump Organization получала огромную прибыль от Уолл-стрит, 40. «Аллен [предположительно, речь идет о финансовом директоре Аллене Вейссельберге] показал мне общую сумму арендной платы в $48,39 млн и издержки в размере $20,68 млн при [чистом операционном доходе] в $27,7 млн», — написал журналист в своих заметках. Другие документы, которыми Forbes располагает теперь, но которых не было на тот период, позволяют предположить, что операционный доход был ближе к $10 млн. «Привет, — написал кто-то по имени Джефф (вероятно, это был контролер Trump Organization Джеффри Макконни). — Наш стабилизированный [чистый операционный доход] от Уолл-стрит, 40 составляет примерно $24 млн». Согласно облигационному проспекту, реальный чистый операционный доход в том году составил $11 млн.

Одурачили не только нас. Как сообщает офис Летиции Джеймс, который теперь добивается того, чтобы Вейссельбергу и Макконни навсегда запретили работать в области финансового контроля в корпорациях Нью-Йорка, на раздутые числа полагались также Deutsche Bank, страховая компания Zurich и еще одно финансовое учреждение. Нужно отдать должное Capital One, который скептически относился к Trump Organization. В ноябре 2015 года компания должна была выплатить $5 млн в счет тела кредита. В преддверии этой даты Вейссельберг выдвинул смелое предложение: может быть, Capital One не станет требовать $5 млн, раз у Уолл-стрит, 40 так хорошо идут дела и объект достиг оценки в $550 млн? Capital One, который двумя месяцами ранее решил, что объект стоит $257 млн, отклонил предложение.

Trump Organization нашла другого заемщика. Вейссельберг связался со своим сыном Джеком, работающем в Ladder Capital, инвестиционном трасте в сфере недвижимости, который как владеет объектами, так и выделяет средства другим владельцам. Глава Ladder Capital, Брайан Хэррис, говорит, что Вейссельберг-младший работает в продажах и «не имеет ни малейших полномочий относительно распределения капитала в моей компании». Заемщик согласился на сделку и предоставил кредит, структурировав его таким образом, чтобы предусмотреть меры защиты. Трамп внес $9,5 млн, дал личную гарантию и согласился со временем выплатить часть основной суммы долга. Для него все сложилось отлично: новый заем понизил ипотечную ставку с 5,71% до 3,66%, что позволило ему сэкономить примерно $3 млн на ежегодном обслуживании долга. В рамках сделки Cushman & Wakefield вновь оценили объект — на этот раз в подозрительно высокую сумму $540 млн, что на $320 млн больше, чем оценка, заявленная фирмой тремя годами ранее. Cushman отказалась дать комментарии. Ladder объединила долг с другими займами и продала все инвесторам как коммерческие ипотечные ценные бумаги, позиционируя Уолл-стрит, 40 как здание стоимостью $540 млн.

Спустя пару месяцев после получения займа Дональд Трамп пребывал в отличном настроении. Он сидел в своем кабинете в «Башне Трампа» и открыто говорил с Forbes о том, как годами пытался забраться повыше в рейтинге богатейших людей Америки. Аудиозапись этого разговора, который происходил 21 сентября 2015 года, ясно показывает, что Трамп не только участвовал в попытках ввести мир в заблуждение относительно размера его активов, но и был готов предпринять больше, чем кто бы то ни было, и даже признавал свою мотивацию. «Это было полезно для финансирования», — сказал он.

Несмотря на то что Трамп только что реструктурировал ипотеку на Уолл-стрит, 40, он не мог удержаться и не похвастаться этим еще раз. Это 78-этажное здание, говорил Трамп, хотя ранее его фирма продвигала здание как 72-этажное, а фактически в нем всего 63 этажа, как сообщается в документах, поданных в муниципалитет. «В этом году оно принесет, сколько, говорите, $50 млн? — спросил он, поворачиваясь к Аллену Вейссельбергу, и тут же ответил быстрее, чем тот успел что-либо сказать. — Не менее 50 миллионов. Да, до конца года».

Прорекламировав некоторые другие активы, Трамп вернулся к небоскребу. «Если бы я решил продать Уолл-стрит, 40, я бы хоть завтра выручил за него $750 млн», — сказал он, назвав сумму на $15 млн выше, чем те $735 млн, которые были включены в его личную отчетность и на $210 млн выше, чем $540 млн, указанные в и без того сомнительной оценке Cushman & Wakefield.

Журналист Forbes отметил, что площадь здания составляла 1,2 млн квадратных футов, округлив реальное значение в 1 165 207 футов. «На самом деле, там 1,3 млн, — сказал Трамп. — Кстати, там 1,3, если честно». Тот же журналист затем сказал, что Forbes оценивал его чистый операционный доход в $24 млн — эта была та же завышенная сумма, которую «Джефф» (по-видимому, Макконни) называл годом ранее.

«Откуда вы это взяли? Мы заработаем $64 млн чистыми, чистыми после обслуживания долга в этом году — не меньше», — объявил Трамп, почуяв возможность завысить сумму в $24 млн и сумму в $50 млн, названную всего несколько минут назад. Кредитные и налоговые документы показывают, что действительный доход Трампа от здания в том году после обслуживания долга составлял примерно $1 млн.

«Вы все еще выплачиваете $160 млн ипотеки?» — спросил журналист.

«Да, мы еще платим ипотеку, — признал Трамп и вновь обратился к Вейссельбергу. — Ставка по ипотеке сколько, 2,5%?»

«Да, именно так», — ответил Вейссельберг. На самом деле ставка равнялась 3,66%, как говорилось в отчетах по облигациям и финансовых декларациях. Трамп вернулся к теме прибыльности и назвал еще более высокую сумму. «В этом году это здание принесет почти $70 млн, — сказал он, за несколько минут добавив миллионы. — Напоминаю: 1,3 млн квадратных футов».

«Полезно проговаривать такие вещи», — сказал другой журналист.

«Но дело в том, что вы сильно промахиваетесь, — возразил Трамп, добавив, — Вы навредите своей репутации. Слушайте, я просто скажу, что Forbes — журнал-банкрот и не знает, о чем говорит, ладно? Это все, что я скажу. Потому что мне за вас неловко».

Уолл-стрит, 40 никогда не добивался показателей, на которых был основан займ. Годовой чистый операционный доход достиг своего максимума в $20,7 млн в 2018 году, не дотянув на пару миллионов до прогнозов андеррайтеров. Затем ситуация начала ухудшаться. В январе 2020 года занятость упала до 89%. К концу года, пока Нью-Йорк был на карантине, операционная прибыль Уолл-стрит, 40 сократилась до $14 млн. Следующий год начался неважно — с бунта в Капитолии 6 января. Двое арендаторов публично объявили, что собираются в ближайшее время покинуть здание. К концу 2021 года операционный доход просел до $12,7 млн, и документы показывают, что в этом году занятость сократилась до 84% — это самый низкий показатель за 10 лет.

С чисто финансовой точки зрения в краткосрочной перспективе у Трампа все будет хорошо. Здание приносит достаточно денег, чтобы ежегодно выплачивать $10 млн в счет процентов и основной суммы долга, хотя после покрытия капитальных расходов, скорее всего, остается немного. Тем не менее, у бывшего президента достаточно свободных средств, поскольку он, как сообщается, получил $162 млн благодаря рефинансированию здания в Сан-Франциско и еще $135 млн или около того благодаря продаже гостиницы в Вашингтоне.

Однако в долгосрочной перспективе у Трампа могут возникнуть проблемы. Согласно облигационному проспекту, сейчас он ежегодно выплачивает $2,3 млн арендной платы владельца земли, на которой стоит Уолл-стрит, 40. Но в 2033 году сумма арендной платы будет изменена. Согласно судебным документам, когда Cushman & Wakefield оценивал здание по поручению Capital One, он предполагал, что в тот момент арендная плата за землю подскочит до более чем $15,5 млн. По какой-то причине оценщики, как сообщается, изменили свой подход к учету арендной платы, когда увеличили оценку в 2015 году. Если предположить, что в 2033 году сумма арендной платы вырастет до $15,5 млн, это нанесет удар по прибыли Трампа и, возможно, оставит его ни с чем.

С учетом этих осложнений трудно было представить, даже до иска со стороны генерального прокурора, что бывший президент сможет получить новый 10-летний займ, когда в 2025 году подойдет срок уплаты по кредиту от Ladder. Сейчас прокурор добивается того, чтобы на пять лет запретить Трампу получать займы от учреждений, зарегистрированных в Департаменте финансовых услуг Нью-Йорка.

Однако, как показала практика, Трамп отлично умеет выходить сухим из воды. В начале этого года Mazars, бухгалтерская фирма, которая годами помогала Трампу вести отчетность, разорвала с ним отношения и сняла с себя ответственность за отчетность за последние 10 лет. Как сообщается в судебных документах, на смену ей уже пришла техасская фирма Whitley Penn. Cushman & Wakefield решил перестать работать с Трампом, однако некоторые из оценщиков перешли в Newmark, компанию, которая помогала семейству Трамп продавать отель в Вашингтоне. Тем временем, за последний год Trump Organization реструктурировала $700 млн долга несмотря на обвинения в мошенничестве, связанные с предполагаемым механизмом компенсаций. Фирма не признает вину.

Напрашивается вопрос: понесет ли Дональд Трамп личную ответственность за то, что он годами лгал о размерах своего состояния? Прокурор штата Нью-Йорк на это, конечно, надеется. «Обычные люди не могут врать банку о том, сколько у них есть денег, чтобы получить кредит на выгодных условиях для покупки дома или оплаты образования ребенку, — заявила она на пресс-конференции 21 сентября. — А если бы они так делали, власти бы их наказали. В чем же разница?».

Перевод Натальи Балабанцевой

Кредит, покрытый мраком

Как малоизвестный банк Axos и щедрые покупатели активов Дональда Трампа помогли экс-президенту США "расшить" долг в $900 млн

Оригинал этого материала
© Forbes.ru, 01.08.2022, Потому что может: как экс-президент Дональд Трамп рассчитался с огромным долгом, Фото: РИА "Новости", Getty Images

Дэн Александер

В день, когда Дональд Трамп покинул Белый дом, его бизнес столкнулся с долгом в размере $900 млн, который нужно было погасить в ближайшие четыре года. Любой компании было бы непросто с этим справиться, но Trump Organization еще и столкнулась с дополнительными проблемами. Стало известно, что Deutsche Bank, давний кредитор Трампа, намеревался прекратить отношения с миллиардером. Два других финансовых учреждения, Signature Bank и Professional Bank, сообщили, что разрывают связи с Трампом после штурма Капитолия 6 января 2021 года. А прокурор округа Манхэттен собирался предъявить Trump Organization обвинения в ряде финансовых преступлений, включая фальсификацию отчетности, сговор и мошенничество.

Многие заговорили о конце эпохи. «Обвинение в адрес Trump Organization, вероятно, положит конец ее существованию как полноценной организации, — написал в Twitter бывший федеральный прокурор Южного округа Нью-Йорка Ричард Синьорелли в июне 2021 года. — Ни один банк не станет вести дела с такой компанией». Бывший прокурор Дэн Голдман, который был ведущим адвокатом во время первого судебного процесса по делу об импичменте Трампа, назвал обвинительное заключение «почти смертельным ударом по Trump Organization».

Но прогнозы оказались ошибочными. За последние 15 месяцев Trump Organization, находясь под обвинением, которое ее основатель назвал «политической охотой на ведьм со стороны ультралевых демократов», сумела справиться почти со всеми $900 млн долга, которые нужно было выплатить. Два самых проблемных займа от Deutsche Bank на $295 млн теперь закрыты. Благодаря помощи компании, связанной с IТ-миллиардером Майклом Деллом, экс-президент продал убыточный отель в Вашингтоне инвестиционной фирме, за которой стоят бывший звездный игрок Главной лиги бейсбола Алекс Родригес и профессиональный в прошлом боксер Флойд Мейвезер. Кроме того, Трамп рефинансировал заем в размере $125 млн под залог гольф-курорта в Майами и переработал ипотеку в размере $100 млн на Trump Tower.

Бизнес Трампа по-прежнему в долгах (общая сумма задолженности оценивается в $1,1 млрд), однако теперь сроки выплаты сдвинулись на 2028 год и позже. Два кредита, которые не были рефинансированы, — ипотека под залог недвижимости на Третьей авеню на Манхэттене в размере $13 млн и кредит под залог башни в Чикаго в размере $45 млн — должны быть выплачены в 2024 году. Но с этим вряд ли возникнут проблемы. В конце концов, благодаря ряду удачных сделок у Трампа сейчас есть, по оценкам, $375 млн наличными — это более чем в три раза больше той суммы, которая у него была, пока он был президентом.

Как ему это удалось? Во-первых, Трампу помог Стивен Рот, его деловой партнер и почти миллиардер, имеющий блестящую репутацию в мире недвижимости. Затем Трамп заключил невероятную сделку с сомнительной инвестиционной фирмой под названием CGI Merchant Group. Наконец, он нашел кредитора, связанного с семейством Кушнер, на замену Deutsche Bank, который много лет финансировал его проекты и закрывал глаза на его недостатки. «Абсолютно любой бизнес равнодушен к морали, когда дело касается зарабатывания денег, — говорит Майк Оффит, который представлял Deutsche Bank в начале их отношений с Трампом в 1990-х, когда будущий президент переживал череду банкротств. — У него всегда будут кредиторы. Да, это может быть недешево. Но всегда найдутся организации, которые дадут ему в долг».

Дональд Трамп нуждался в деньгах. На дворе был июнь 2020-го, и у 45-го президента США было $95 млн, из которых он мог свободно распоряжаться всего $65 млн, а еще $30 млн находились под контролем Стивена Рота. $95 млн — достаточная сумма для большинства людей, но не для Трампа, миллиардера с долгом в размере $900 млн, срок погашения которого пришелся на разгар президентской кампании.

К счастью, ему помог Рот, который более 10 лет является деловым партнером Трампа. Его публичная компания Vornado Realty Trust объявила, что собирается продать или рефинансировать два здания: 555 California Street в Сан-Франциско и 1290 Avenue of the Americas в Нью-Йорке, которые она контролировала по модели 70-30 совместно с президентом. «Интересно, что эти двое оказались рядом, — заявлял тогда аналитик Джон Ким из BMO Capital Markets, ссылаясь на тот факт, что фирме Рота принадлежит более 50 зданий. — Я имею в виду, что Vornado заявляла, что они принимают решения, а Трамп скорее пассивный партнер. Но по странному совпадению эти два актива оказались [выставлены на продажу]».

Vornado, которая отказалась дать комментарии для этой статьи, не смогла найти покупателя и согласилась на рефинансирование. Учитывая, что фирма находилась под контролем Рота, крупнейший банк страны JPMorgan Chase охотно воспользовался возможностью и помог Vornado и Трампу заменить ипотеку в размере $950 млн на 1290 Avenue of the Americas новым кредитом на ту же сумму. В случае с 555 California Street банк помог привлечь $1,2 млрд в мае 2021 года, чтобы заменить ипотеку на $533 млн, что позволило партнерам забрать более $600 млн и сдвинуть сроки выплаты на 2028 год. В результате Трамп получил еще $162 млн свободных средств.

Примерно в то же время Трамп пытался избавиться от своего отеля в Вашингтоне. Финансовые показатели объекта, который Иванка Трамп изначально продвигала отцу, всегда казались бессмысленными. В обмен на право 60 лет арендовать государственное здание Trump Organization согласилась потратить $200 млн на ремонт, а затем ежегодно платить $3 млн в качестве арендной платы.

Трамп перерезал ленточку на торжественном открытии отеля 26 октября 2016 года, за 13 дней до того, как он победил на президентских выборах. Его сторонники заполнили гостиницу во время инаугурации, когда Трамп, предположительно, получил от инаугурационного комитета более $1 млн — позже эти платежи стали поводом для иска со стороны генерального прокурора округа Колумбия, который завершился мировым соглашением на сумму $750 000. Несмотря на приток гостей во время инаугурации, позднее бизнес пошел на спад. За 12 месяцев (по 31 августа 2018 года) операционная выручка составила всего $900 000 — недостаточно, чтобы выплатить $6,2 млн процентов, которые семейство Трамп должно было Deutsche Bank. Чтобы удержаться на плаву, Trump Organization «влила» в отель $4 млн из другой компании Дональда Трампа. На следующий год скромная операционная прибыль превратилась в убытки на $2,1 млн. Тем временем ФРС повысила ставку, и процентные платежи подскочили до $7,5 млн. Бизнесу Трампа пришлось вливать еще $9 млн.

На фоне этого спада Trump Organization подготовила смелый план — продать заведение за невероятную сумму. Семейство Трамп представило эту идею рынку необычным способом, опубликовав не стандартное объявление, а статью на первой странице Wall Street Journal 26 октября 2019 года. Газета напечатала фантазии семьи, не проявив ни малейшего скептицизма. Там была, например, такая цитата Эрика Трампа: «Люди возмущаются тем, что мы зарабатываем так много денег на отеле, поэтому мы, возможно, продадим его». Анонимные источники предполагали, что Трампы захотят продать отель за $500 млн, что примерно вдвое больше оценки независимых экспертов по недвижимости.

Объявить о продаже легче, чем закрыть сделку, особенно с таким ценником. Один покупатель, местный инвестор по имени Брайан Фридман, предложил $175 млн, что составляло 35% от заявленной цены, но больше соответствовало оценке источников в отрасли. Трампы отказались. Вскоре началась пандемия, и 3 апреля 2020 года отель уволил 237 сотрудников. Все затихло примерно на полтора года, вплоть до октября 2021-го, когда пошли слухи о том, что Трамп нашел покупателя, готового заплатить около $375 млн — заметно меньше $500 млн, но больше независимой оценки.

Кто готов был переплатить за собственность экс-президента? Покупателем оказалась CGI Merchant Group, небольшая компания из Майами с небогатым опытом в гостиничном бизнесе, инвесторами которой, как сообщалось, были Родригес и Мейвезер. Часть суммы внесла сеть Hilton, которую CGI привлекла, чтобы та управляла отелем под своим брендом Waldorf Astoria. Однако полный состав инвесторов CGI остается тайной. Фирма не раскрыла их имена даже Управлению общих служб — федеральному ведомству, которое занимается вопросами аренды отеля, как сообщалось в письме, которое члены Комитета палаты представителей по вопросам надзора и реформ направили в CGI. Инвестиционная фирма не ответила на список вопросов по поводу сделки.

Однако огромная цена сделки оказалась в центре обсуждения. В конце концов, Трамп даже не смог добиться достаточной выручки, чтобы погасить заем в размере $170 млн. «О боже, этот актив теряет деньги», — сказал Фридман, инвестор, ранее пытавшийся купить отель, когда услышал о том, что цена может составить около $375 млн. Он задумался, может ли здесь иметь место какая-то скрытая сделка.

Для финансирования приобретения CGI заняла $285 млн у двух организаций, связанных с MSD Partners, которая инвестирует активы IТ-миллиардера Майкла Делла (16-й богатейший американец с состоянием около $52 млн). Небольшой онлайн-банк под названием Axos, с которым MSD сотрудничала по другим сделкам, тоже заинтересовался займом. Сделка была закрыта в мае, и в результате бывший президент и его семья получили достаточно денег, чтобы выплатить Deutsche Bank долг, срок выплаты которого должен наступить в 2024 году. Кроме того, Дон-младший, Иванка и Эрик, каждый из которых владел небольшой долей в отеле, получили по $13 млн. Их отец заработал около $135 млн.

Малоизвестный банк Axos сыграл ключевую роль в финансовом восстановлении Трампа. После нового притока свободных средств бывший президент теперь мог справиться с долгом, однако его предыдущие отношения с банками окончательно развалились. Deutsche Bank недавно лишился Розмари Враблик, известного банкира, которая помогла Трампу занять сотни миллионов долларов до своего ухода из фирмы. А Ladder Capital, инвестиционный траст в области недвижимости, который предоставлял Трампу огромные суммы, оказался замешан в расследовании, касающемся финансового директора Трампа Аллена Вейссельберга, которому были предъявлены обвинения, и его сына Джека, директора Ladder. (Вейссельберг планирует оспорить обвинения в суде.)

Трампу нужны были новые кредиторы. И тут на сцене появляется Axos. Будучи небольшим учреждением, Axos управлял активами на $16 млрд и не привлекал к себе внимания на Уолл-стрит, где кредиторы вроде JPMorgan Chase распоряжаются триллионами. Основанный в 2000 году Axos поначалу специализировался на жилищных кредитах. Банк из Сан-Диего постепенно развивал другие направления деятельности, и к 2015 году объем его кредитов на коммерческую недвижимость достиг $61 млн. Затем темпы резко выросли. К марту этого года в активе Axos находились кредиты на коммерческую недвижимость на сумму $4,3 млрд, и это крупнейший сегмент его портфолио.

Тем не менее Axos не тот банк, от которого можно ожидать, что он будет заниматься реструктуризацией долгов миллиардера. Axos относится к числу сберегательных ассоциаций, и размер кредита, который он может предоставить отдельно взятому заемщику, ограничен. Как сообщил банк, по состоянию на июнь 2021 года он не мог выделять одному лицу более $204 млн. Банк раскрыл, что его крупнейший открытый кредит равнялся $145 млн.

Однако Axos все же вел дела с некоторыми крупными клиентами, включая семью Джареда Кушнера, мужа Иванки Трамп, который познакомил тестя с Розмари Враблик из Deutsche Bank. На этом Axos не остановился. Через ипотечного брокера банк узнал о возможности рефинансировать Trump Tower, самое известное здание Дональда Трампа. В 2012 году Ladder Capital помогла Трампу получить $100 млн под залог этого объекта, однако срок выплаты долга наступал в сентябре 2022 года.

К несчастью для Трампа, дела у здания шли неважно. Trump Organization, как сообщалось, продлила договор с Gucci, своим ключевым арендатором, в 2020 году — в год, когда пандемия превратила Пятую авеню в город призраков, и за шесть лет до окончания срока действия контракта с Gucci. Условия этой сделки неизвестны (представители Trump Organization не ответили на просьбы дать комментарии), однако, согласно документам, поданным в Комиссию по ценным бумагам и биржам (SEC), вскоре после подписания договора прибыль Trump Tower резко сократилась. До пандемии операционная прибыль за первое полугодие составляла в среднем $5,5 млн. Однако к середине 2021 года этот показатель уменьшился до $4,1 млн, и такое падение могло обеспокоить банки.

Axos ничто не смутило. Генеральный директор банка Грег Гаррабрантс и директор по кредитам Томас Константин симпатизировали Трампу достаточно, чтобы пожертвовать его кампании. Кроме того, Trump Tower стоила более чем в два раза больше суммы в $100 млн, которую Трамп должен был выплатить в счет предыдущего займа, а следовательно, была надежным обеспечением на случай каких-либо проблем. В феврале 2022-го Константин лично подписал документы, и Axos одолжил бывшему президенту $100 млн. В официальном заявлении банк утверждал, что это было исключительно деловое решение: «Axos не дискриминирует заемщиков на основании их политических взглядов».

С тех пор, как Дональд Трамп покинул пост президента, его компания погасила кредиты на четыре объекта недвижимости и рефинансировала еще четыре на общую сумму около $875 млн. А вот что осталось:

Трампу также нужно было рефинансировать около $125 млн от займа, предоставленного Deutsche Bank под залог его гольф-курорта в Майами до 2023 года. Этот объект, Trump National Doral, некогда фонтанировал деньгами и приносил $12 млн чистого операционного дохода в год. Однако бизнес просел, когда Трамп вступил в должность и оттолкнул преимущественно либеральных клиентов с северо-запада, которые годами прилетали, чтобы сыграть несколько раундов зимой. В 2017 году продажи упали на 14%, а прибыль уменьшилась до $4,3 млн. Выручка почти не менялась вплоть до пандемии, а затем обрушилась более чем на 40%.

Но это неважно. В мае Axos одолжил Трампу $125 млн на решение вопроса с Deutsche Bank. В результате общая сумма кредитов, которые Axos предоставил Трампу, достигла $225 млн, не считая все, что было связано с отелем в округе Колумбия. В прошлом году ограничения на сумму займа помешали бы Axos выдать одному человеку $225 млн. Но к весне этого года капитал банка, по-видимому, увеличился достаточно, чтобы он смог предоставить такую сумму. Дональд Трамп нашел новый Deutsche Bank.

У него еще остается несколько долгосрочных кредитов. Есть две задолженности на общую сумму $58 млн, срок уплаты по которым наступает в 2024 году, и еще один кредит на $130 млн до 2025 года. Учитывая, что теперь у Трампа есть $375 млн, он теоретически мог бы выплатить все из собственных средств. Недавно он так и сделал, выплатив небольшой кредит под залог здания на Парк-авеню и закрыв другие долги, связанные с гольф-курортами в Нью-Джерси и Вирджинии. Впрочем, вполне вероятно, что он попытается занять еще — просто потому, что может. Даже если Axos почти исчерпал свои лимиты, найдется еще немало других организаций, готовых предоставить кредит бывшему (и потенциально будущему) президенту.

Перевод Натальи Балабанцевой